נדל"ן- השקעה בסיכון

מחלקת מבנים מסוכנים מודיעה: סוגרים לכם את הבניין!

בניינים שהוגדרו מסוכנים על ידי העירייה, מהווים סכנה לא רק עבור הדיירים אלא גם למשקיעים בתחום הנדל"ן

  הבנק עשוי לסרב לתת אשראי לצורך הרכישה, והשכרת הנכס תהיה קשה מאוד הבעיה היא שגם הטיפול של הרשויות המקומיות בנושא לקויה ביותר.

רבים ממשקיעי הנדל”ן אינם מודעים לקיום מחלקת מבנים מסוכנים בעיריות ‏(בערים הגדולות‏ בעיקר). באחריות מחלקה זו לאתר מבנים המהווים באופן כזה או אחר סכנה לדיירים או לעוברי אורח באיזור. ייתכן כי הסכנה תנבע מסדקים בקירות הבניין ובאלמנטים קונסטרוקטיביים חלילה ‏(קורות, עמודים וחגורות‏), או אפילו מטיח או חיפוי קיר שעלול ליפול על ראשי העוברים ושבים.

רכישת נכס המוגדר נכס מסוכן משפיעה, מטבע הדברים, על שוויו הנוכחי והעתידי, אך מגלמת בתוכה סכנה נוספת למשקיע. לרוב, הבנק יהווה קשיים ולעתים אף יסרב בתוקף לאשר מימון לנכס שכזה. במידה שהרוכש התרשל באיתור העובדה שהנכס מוגדר כמסוכן וחתם על הסכם רכש, הוא יחויב להשלים את הרכישה אף שלא יקבל מימון תואם. במקרה זה, במידה שייאלץ לנסוג מההסכם, יידרש לשלם את הקנס המוגדר בחוזה – לרוב זה נע בין 10%–30% משווי העסקה

נכסים כמו בתמונה הן מהוות הסיכון הגדול ביותר. דו”ח מפורט של המהנדס שבדק את הבניין נשלח לכל דיירי הבניין לפני כשנה, בדצמבר 2012. הדו”ח משתרע על פני שלושה עמודים בכתב צפוף. להלן ציטוט ממסקנות הדו”ח: “לבניין נגרם נזק בדרגת חומרה בינונית עד כבדה, המתבטא בסדקים ברכיבים קונסטרוקטיביים של המבנה, סדקים בקירות החזית, וכו’”. בהמשך הדו”ח מצוין כי “קיים חשש לנפילת חלקי טיח ובטון מקירות החזית של הבניין… באופן שעלול לסכן את דיירי הבניין ועוברי האורח”. מהנדס העיר חותם את הדו”ח במשפט “הבניין במצבו הנוכחי מהווה סכנה לנפש ולרכוש”.

כאמור, דו”ח זה חובר לפני שנה ונשלח לדיירים כמה שבועות לאחר מכן. עד היום לא בוצע דבר כדי לתקן את הליקויים – הן מצד הדיירים והן מצד הרשויות. כמשקיע, כרוכש ובמיוחד כדייר בבניין האמור, עולה השאלה: במידה שאכן המבנה מהווה סכנה ליושביו ולעוברי אורח, מדוע לא ננקטו הליכים כלשהם במטרה לתקן את הליקויים ולמזער את הסיכון הנובע ממצב הנכס? האם מהנדס העיר מיצה את תפקידו במשלוח הדו”ח לדיירים? האם במקרה שחס וחלילה ייפגע עובר אורח ותוקם ועדת חקירה, רק אז יוכלו בכירי העירייה לתת תשובות הולמות לבעיה

בנייה מסוכנת נוספת

מה קורה במישור הכולל במדינת ישראל? הרשויות המקומיות עומדות לרוב חסרות אונים אל מול העלויות העצומות הנדרשות לטיפול בבניינים מסוכנים. בהדר הכרמל והעיר התחתית בחיפה יש לא מעט בניינים בני 80 שנה ויותר, שחלק לא מבוטל מהם “מצוי בטיפול מחלקת מבנים מסוכנים”. מה קורה בערים ותיקות אחרות – בת ים, ראשון לציון ופתח תקוה – שבהן יש מבנים בני 50 ו–60 שנה ואף יותר במצב הנדסי בעייתי וחמור ביותר?

לפני כשנה הייתי עד למקרה דומה במדינת קליפורניה שבארה”ב. אז התקבלה הודעה מהמחלקה הרלוונטית במחוז ‏(מקביל לעירייה אצלנו‏), המתריעה על ליקויים שמצא הפקח בביקורת שגרתית בנכס צמוד קרקע ‏(בית בודד‏). בהמשך ההודעה הוקצו לבעלים שבעה ימים לפנות את הנכס מכל אדם וחפץ, ולא – הוא יהיה צפוי לקנסות הקבועים בחוק. איחור בביצוע האמור הביא את בעל הנכס לספוג קנס בסך 2,500 דולר לכל שבוע איחור, ותביעה משפטית. מייד לאחר הפינוי הוקף הנכס בסרט פלסטי בצבעי אדום־לבן, ובשלט המורה לכל העובר במקום להיזהר ולהתרחק.

איזה פתרון טוב יותר לבעיה זו – הישראלי או האמריקאי? האם תפקיד השיטה הישראלית לגרום לוועד הבניין להתאגד ולטפל בחיזוק המבנה באופן פרטי או בפעילות כמו תמ”א 38? מה הם לוחות הזמנים המוגדרים לביצוע התיקון? מה יקרה בינתיים בהנחה שהמבנה אכן מסוכן לדייריו?

לא אחת משמשת מחלקת מבנים מסוכנים כלי ניגוח של השכנים או הרשויות בשכנים אחרים. תלונה של שכן כזה או אחר למחלקת הנדסה בעירייה תגרור דו”ח של הרשות, במטרה להפעיל לחץ על כלל השכנים לבצע שיפוץ מקיף של חזות הבניין. איך נוכל להבחין בין בניין מט ליפול ומסוכן ליושביו לכזה הדורש שיפוץ אסתטי, כששניהם מוגדרים מבנים מסוכנים? עד כמה דואגות הרשויות לביטחוננו? לבורא עולם פתרונים.

ומה קורה במשקפי המשקיע? כאמור, הבנק רשאי לסרב לאשר הלוואה לדירה בבניין המוגדר מבנה מסוכן. יתרה מכך, הרוכש מסתכן בעלויות עתידיות שיושתו עליו לתיקון הליקויים ואפילו בחשש מפינוי עתידי וחוסר יכולת להשכיר את הנכס. לכן, במידה שבכל זאת החלטתם לרכוש את הנכס המדובר, חשוב שסיכונים אלה יהיו מגולמים היטב במחיר. אחרי הכל, הקונה הבא לא ישאר אדיש לנושא.

בהצלחה